クールジャパンの影響か、あるいは２０２０年の東京オリンピックの影響かは知らないが、最近では外国人観光客が増加の一途を辿っている。観光客を受け入れる宿泊施設について、様々な問題が提起されるなかで、一般人にも対応可能な民泊が注目を集めているらしい。
民泊については詳細な説明は省略するが、比較的手軽にできる不動産投資としても重要であるし、やり方によっては空き家対策にも有効だと思われる。そこで、民泊と相続税がどのように絡むのかを考証してみた。
空き家や自宅を他人に貸し出し利益を上げる民泊
民泊とは、簡単に言えば自宅を他人に宿泊施設として貸し出すことである。不動産投資の側面から見ると、高利回りであり高収益な投資であり、今後も民泊の需要は見込めるため法的な問題が解決できるならば、かなり有効な投資となるのではないだろうか。
更に、空き家対策としても合理的な投資になり得る。現在居住している自宅（一軒家又はマンション等）の一室を、投資の為とはいえ赤の他人に貸し出すという行為に忌避感を覚える人も居るかもしれない。しかし空き家ならば、誰が宿泊しても元々誰も利用していなかったので、赤の他人が宿泊しても何ら問題は無い。当然、民泊施設として利用するならば、長期間放置されていた空き家である場合、修繕やリフォーム等の出費を覚悟しなければ、借り手はつかないかもしれないので注意すべきであろう。
法律上の問題が多い民泊
民泊そのものの問題としては、法的整備が実情に追い付いていないということだ。アパートやマンションで賃貸を行う場合は、国土交通省の管轄となる。旅館やホテルのような宿泊施設の場合には、厚生労働省の管轄となるので、法の系統が異なってきてしまう。何が問題かと言うと、賃貸ならば一年を通して営業が可能となるが、旅館やホテルのような宿泊施設となると、施設の規模や消防法の規定により、一ヶ月の内１５日間営業可能とか、一度に宿泊できる利用客の上限がある等規制がかかり、高収入が見込めなくなってしまう。
もう一つの問題として、近隣住民とのトラブルだ。特に騒音や治安の悪化（外国人を怖がる人も居る）だ。空き家だから大丈夫という理屈は通用しないだろう。近隣住民とトラブルになり、宿泊客ともトラブルになれば法的責任も回避できなくなる可能性もある。少なくとも近隣住民とのトラブルは、民泊における最大の問題なのではないだろうか。
小規模宅地等の特例が使えるかもしれない民泊
では、相続税との関係はと言うと。小規模宅地等の特例だ。一定の要件を満たせば、相続税の評価額を５０％減額して貰える制度だ。良い要件を満たすことができれば、更に有利な特定事業用宅地等の特例の適用も受けることが可能だろう。相続税の評価額を８０％も減額して貰える。
ただ、前述ように法的整備が追い付いていないため、現状では税務署がどのような判断を下すかは分からない。詳細は税理士に相談して欲しいが、民泊が有効な投資であり、空き家対策としても有効であることには変わりはない。定年後の資産形成や、安心できる終活にも繋がる可能性がある民泊。これからの投資としてももっと注目してみても良いかもしれない。
