インターネットを見ていて、銀行の広告を目にする機会が多くなってきた。内容は新規口座開設の案内が殆どだったが、不動産やFXと言ったような投資の案内も散見できた。その内、筆者の目に留まったのは、アパートローンに関する案内だった。今回は、アパートローンについて綴ってみたい。
相続税の基礎控除額が下げられたことで、対象者の多くがアパート経営に目をつけた
平成27年に相続税基礎控除額が5000万円+（法定相続人数×1000万円）から3000万円+（法定相続人数×600万円）に引き下げられ、相続税が実質増税された結果、相続財産である土地に貸アパートを建設することにより、小規模宅地等の特例（措置法69条4項）の適用を受けようとする人が増加した。建設費用は土地を担保として、銀行にてローンを組み、返済は家賃収入で行うというのが一般的であろう。
住宅ローンとは異なりアパートの建設費用にかかる金利は高い上に、特例も受けられない
筆者もアパートローンについてネットで確認してみたのだが、各銀行や信用金庫等の金融機関のホームページを見ると、金融機関でも対応は様々で、積極的に対応している金融機関もあれば、そうではない金融機関もあった。フラット35のような住宅ローンと違い金利は高い。そして、所得税の住宅取得控除の特例の適用は受けることが出来ない。どちらかと言えば、事業用ローンとしての性格が強い印象を感じた。確かに、自分で居住する住宅ではなく、他人が居住する貸アパートの建設費用に充当するためのローンなので、性質は事業に該当するのだから、事業用ローンと見做せるのは当然なのかもしれない。
ちなみに住宅ローンで貸アパートの建設が可能かどうか聞いてみたところ、不可能と回答され、住宅ローンとしてローン申請し、ローンの審査が通った後、貸アパートを建設していたことが発覚した場合、詐欺罪として告訴することも有り得ると説明された。これも当然であろう。
マイナス金利の影響もあり、審査は甘くなっている
ローン審査についてだが、金融機関によって差はあるものの、マイナス金利政策の影響からか、審査は甘くなっているとされている。しかし、土地を担保としなければ成立しないものであり、金融機関において土地に担保能力が無い、即ち価値の無い土地だとされれば、当然の如くローン審査は通らない。
アパート経営バブルにより、空室率が高くなり、結果的に破産する羽目になる可能性もある
アパートローンの問題としては、ローン自体よりも貸アパートの状況にあるものと考える。先日も新聞やインターネットニュースで報道されていたが、貸アパートの建設が増加した関係で、貸アパートが供給過多となり入居者が増えず、家賃収入が減少した結果、ローンの返済が不可能となった大家が激増している。一種の貸アパートバブルと取ることも可能であろう。相続税対策並びに収入増加を狙い、アパートローンを組んでも、返済不可能となり、自己破産という悲惨な結果になりかねないということだ。
その問題を回避するには、やはり専門家（金融機関の担当者ではない）に相談し、貸アパートにおける需要と供給のバランスを考え、慎重に行動すべきであろう。
